地盤調査って本当に必要なの?地盤調査の義務について

おはようございます(^^♪
11月も残りわずか・・1年間はあっという間ですね。
今日はお家を建てる時に大事な1つ地盤調査についてお話ししたいと思います。

「地盤調査は費用がかかるし、やる必要ほんとにあるの?」という思いを抱いた人は少なくないのではないでしょうか?
たしかに不要ではないかと思う気持ちも分かりますが、地盤調査は義務として行う必要があるものなのです。

どうして地盤調査が必要なのか?今回はそこを入り口として、どうして地盤調査が義務づけられているのか、詳しく知っていきましょう!

そもそも、どうして地盤調査を行わなければいけないのでしょうか。
それは、対象の土地が建築物を建てるにふさわしいか、調査しなければならないからです。もし建築物を建てるのに適していない、軟らかい土地に家を建ててしまった場合、地盤が家の重さに耐えきれず、傾いてしまう可能性があるのです。そのため、地盤調査は義務であるという考えが一般的なのです。

こうした地盤調査には、代表的なものに三つの種類があります。

一つ目はボーリング調査というもので、騒音が起きたり機材が大きかったりといったデメリットがある代わり、地盤の深い場所まで調査できるという特徴があります。

二つ目がスウェーデン式サウンディング試験で、深い場所まで調査する事はできないものの、安価かつ容易に検査を行うことができ、N値と呼ばれる地盤の強さも同時に測ることができるというメリットがあります。

そして三つ目が、平板載荷試験とよばれるものです。かかる費用が大きかったり、深い地盤の調査ができなかったりといった欠点こそありますが、地盤を直接判定できることから、非常に信頼度が高いとされています。
      

地盤調査は義務?瑕疵担保責任との関係
一部の例外を除いては、地盤調査は義務づけられています。「建築基準法施行令第38条」という法律によって、建物を新たに建てる際には、地盤調査を行わなければならないようになりました。

また、家を新築する会社は10年もの間「瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)」というものを負うことが義務づけられていますが、これも地盤調査の義務に大きくかかわっています。瑕疵担保責任とは、売り出した物件に一般の人では発見できない欠点があった場合、売り主や請負人が買い手に責任を負わなければならない、というものです。

瑕疵担保責任をしっかり果たさせるために、「住宅瑕疵担保履行法(じゅうたくかしたんぽりこうほう)」という法律が存在しています。家を新築する会社は、保険などで責任をとれるだけの資金力を確保しなければならない、というものです。そして建築会社がその保険に入るためには、地盤調査が必須とされているのです。

  
建替えでも地盤調査が必要な理由
すでに家が建っていて、それで問題がないのであれば、地盤調査を行う必要がないのではないか、という考えがありますが、それはいけません。建替えでも地盤調査は義務づけられているので、行わないという選択肢は存在しないのです。

理由は二つあります。
一つは先ほど述べた通り、瑕疵担保責任の保険に入る必要があるため。そしてもう一つが、敷地の地盤の強さにムラがある可能性がある、という理由です。
それまで家が建っていた場所とは違う、別の箇所の地盤が軟らかいという場合がありえるのです。もしそんな場所に家を建ててしまえば、瑕疵担保責任にかかわる事態になってしまいます。そうした危険を避けるためにも、新たに地盤調査を行わなければならないのです。

土地売却時に地盤調査は必要?
土地を売却する場合には、地盤調査は義務にはなっていません。必ずしも行う必要はないのですが、もし事前に地盤調査を行っていた場合は、その土地は信頼できるということで、高く売れる可能性が高くなるでしょう。

また、裁判でこのような判決が出たことがあります。買い手が買った土地が住宅の建設に適しておらず、改良工事を行わざるをえなかったので、買い手は売り手に対し、瑕疵担保責任による工事費用の請求を訴えました。ここで裁判側は、地盤調査は売り主がするものとして、売り主に支払い義務が生じたのです。こうしたトラブルを防ぐためにも、地盤調査はやっておくに越したことはないでしょう。


まとめ
地盤調査は義務であり、法律でも行わなければならないと決められています。たとえ法律で決められていなくても、安全に直結する以上、地盤調査は必ず行う必要のある作業なのです。事実、地盤調査が義務化される前に建った家の中には、地震による液状化で大きな被害を被ったものもあるのです。

ZEHのお話し②

こんにちは広報兼総務の鈴木です(^^♪


ZEH(ゼッチ)-"Zero Energy House"-
(ネット)・ゼロ・エネルギー・ハウスについて、

「家の性能と省エネ家電で節約し、
太陽光など活用することで光熱費0を目指そう」とするためには

1.家の断熱性能を上げることで、夏は涼しく冬は暖かい住宅
2.省エネ性能の高い空調や照明・給湯設備などを使う
3.太陽光などで自宅のためのエネルギーを創る

以上の3つの取り組みが必要だ ということをお伝えしました。


その中で、
1.家の断熱性能を上げることにより、
  夏は涼しく・冬は暖かい住宅になる
  また、家の断熱材やサッシを工夫して省エネをはかる

ZEHに向けては「家の断熱性能を上げる」ことが大切!
とお伝えしました。


しかし、いくら断熱性能を上げ、
夏に涼しく・冬温かい家を作ったとしても、
真夏日や真冬日には当然エアコンを使用しますし、
照明や給湯設備でも電気(エネルギー)を使いますよね。

そこで、
2.省エネ性能の高い空調設備・換気システムや、
給湯設備・照明などが必要となってきます。

例を挙げると、

・省エネ性能の高いエアコンを選ぶ
家の中で電気代の多くかかるものがエアコンです。
ZEHにするためには、予め定められた省エネ性能基準を
満たしていなければなりません。


・ZEHにオススメの換気システム
家の気密性が高まると、冷暖房の効率は上がりますが、
その分汚れた空気が室内に滞ってしまいます。
そのため、ZEHには 24時間換気システム は必ず必要
になってきます。


24時間換気システムは、住宅の給気・排気を24時間 機械制御で
行います。室内の空気を常に綺麗に保つことを目的としており、
今では新築住宅建設の際には、このシステムの設置が義務化
されています。

換気システムは、給気または排気、もしくはその両方を機械で
行うかどうか?で大きく3種に分けられます。

ZEHにおいては、給気・排気どちらも
機械が自動で行う熱交換換気システムが、
少ない換気量で家全体の空気が綺麗になるので、
室温への影響が抑えられるため 最もおすすめです。

・高効率給湯器を使う
ZEHには、高効率給湯器は必須になってきます。
エコキュートやエコジョーズといった高効率給湯器は、
少ないエネルギーで生活に必要な電気を生み出し、
さらに効率良くお湯を沸かすことができます。
省エネの仕組みや機種によっては、効果に違いはありますが、
従来のガス給湯器と比較すると、
平均で15%程度の省エネ効果が得られるようです。
それによって生活にかかわる費用を安くすることはもちろん、
環境への負担を下げられます。

・照明を白熱灯からLED、または電球型蛍光灯に
LEDは、従来の白熱灯(シリカ電球)に比べると
購入単価が高いのですが、寿命は白熱灯の約40倍!
と長寿命です。

長期的に考えれば、購入代金に差は小さくなりますし、
頻繁に交換する手間が省け、消費電力が少なくてすむ
などのメリットがあります。

また、電球型蛍光灯に交換するだけでも、
消費する電力量は4分の1になります。
白熱電球の10倍程度の高価格ではありますが、
寿命は約5倍!と長くなります。

他にも、高い省エネ効果が期待できるのが、
多灯分散照明です。
ダウンライト・スタンドなど、低いワット数の照明を
室内にいくつか分散させて、細かく配置すると、
生活シーンに合わせて照明を変えたり、
最適な照明の量に調整したりすることもできて
ムダを防げます。


このように、家の断熱性能を上げるのとあわせて、
家の設備・装備を省エネのものに変えていくことが重要です。

グラシアホームでは、お客様のご要望に沿った家づくりをします。
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